El mercado de la vivienda vuelve a estar en el centro del debate. El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios fiscales y nuevas medidas que afectan a los pisos turísticos, los contratos de alquiler y el acceso a una vivienda asequible.

Entre las novedades más destacadas figuran los posibles recargos en el IBI para determinados alojamientos turísticos, nuevas reglas sobre el alquiler y medidas de protección para los inquilinos. Repasamos los principales cambios.

1. Pisos turísticos: más presión fiscal

Una de las medidas más relevantes es la posibilidad de que los ayuntamientos apliquen recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a determinadas viviendas destinadas al alojamiento turístico en zonas de mercado residencial tensionado.

Los recargos podrán alcanzar el 50 % de la cuota del impuesto con carácter general, el 100 % cuando el titular tenga dos o más inmuebles destinados a este uso y el 150 % cuando tenga cuatro o más. Estos porcentajes son máximos legales: su aplicación dependerá de que se cumplan los requisitos previstos y de que el ayuntamiento apruebe la correspondiente ordenanza fiscal.

La reforma también introduce cambios en el IVA de determinados alquileres de corta duración. Desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas o apartamentos amueblados por estancias de hasta 30 noches podrán quedar sujetos al tipo del 10 %, con las excepciones previstas en la norma. El tratamiento fiscal dependerá, entre otros factores, de la duración de la estancia y de los servicios ofrecidos.

¿Qué supone para los propietarios? Será necesario revisar tanto la fiscalidad del alojamiento como la normativa municipal aplicable. No todos los pisos turísticos tendrán automáticamente los mismos recargos ni estarán sujetos a idénticas obligaciones fiscales.

El objetivo de estas medidas es desincentivar determinados usos turísticos en zonas con dificultades de acceso a la vivienda y favorecer que una mayor oferta residencial se destine al alquiler habitual.

2. Más control sobre los alquileres temporales

La norma refuerza la necesidad de justificar la temporalidad de los contratos. Si no existe una causa real y acreditable, el arrendamiento podrá quedar sometido al régimen de vivienda habitual.

También se establecen límites al precio conjunto del alquiler por habitaciones en zonas tensionadas, para evitar que esta modalidad se utilice para superar los límites aplicables al alquiler de una vivienda completa.

3. Prórrogas y límites a las subidas del alquiler

El real decreto-ley contempla la posibilidad de prorrogar hasta dos años determinados contratos de vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 se establecen límites extraordinarios a las actualizaciones de renta: en determinados supuestos no se permitirá incrementar el alquiler y, en otros, si no existe acuerdo entre las partes, la subida no podrá superar el 2 %.

4. Protección frente a determinados desahucios

La reforma incorpora medidas de protección para personas vulnerables que carecen de una alternativa habitacional. Entre ellas figura la suspensión de determinados procedimientos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, sujeta a requisitos y excepciones legales.

5. Impulso a la vivienda asequible

Para aumentar la oferta residencial, se crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social con una dotación inicial de 400 millones de euros y se contempla una línea de avales de hasta 2.000 millones para financiar proyectos de alquiler social o asequible.

La norma también incluye medidas para favorecer la construcción industrializada y facilitar el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.

6. ¿Qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos?

Los propietarios deberán revisar sus contratos, las actualizaciones de renta y las obligaciones fiscales correspondientes. En el caso de los pisos turísticos, será especialmente importante comprobar las ordenanzas municipales y el régimen tributario aplicable.

Los inquilinos, por su parte, deberán prestar atención a las condiciones para solicitar prórrogas extraordinarias y a los límites establecidos para la actualización de las rentas.

7. Una reforma con consecuencias prácticas

El Real Decreto-ley 29/2026 combina medidas fiscales sobre determinados alojamientos turísticos con cambios en el alquiler y nuevas iniciativas para impulsar la vivienda asequible. Su impacto dependerá de la aplicación efectiva de la norma y de las decisiones de las administraciones competentes.

La recomendación es clara: antes de formalizar un contrato, actualizar una renta o mantener una vivienda destinada al alquiler turístico, conviene comprobar qué obligaciones resultan aplicables en cada caso.

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