Reinversión en vivienda habitual: vender una vivienda privativa y comprar otra en gananciales

El TEAC fija un criterio relevante para quienes venden una vivienda que era exclusivamente suya y destinan el dinero obtenido a comprar una nueva vivienda junto con su cónyuge.

1. Una situación muy habitual

Imaginemos el caso de una persona que compra su vivienda habitual cuando está soltera. Años después contrae matrimonio, vende esa vivienda y utiliza el dinero obtenido para adquirir, junto con su cónyuge, una nueva vivienda habitual.

• La pregunta parece sencilla: Si todo el dinero obtenido de la venta se destina a la nueva vivienda, ¿puede quedar exenta toda la ganancia patrimonial?
• La respuesta del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) introduce un matiz fundamental: no basta con saber cuánto dinero se reinvierte; también hay que determinar qué participación adquiere el contribuyente en la nueva vivienda.

La cuestión ha sido abordada por el TEAC en su Resolución de 13 de julio de 2026, RG 00/05896/2025/00/00, dictada en unificación de criterio.

2. El origen del dinero no es suficiente

La exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la LIRPF permite excluir de tributación la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. El problema aparece cuando la vivienda transmitida era privativa de uno de los cónyuges y la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial.

En estos casos, puede ocurrir que uno de los cónyuges aporte prácticamente todo —o incluso todo— el dinero procedente de la venta de su antigua vivienda. Sin embargo, para el TEAC, el análisis fiscal no puede detenerse en quién aporta los fondos.

La resolución señala que:

“el beneficio fiscal está ligado, necesariamente, a la titularidad tanto de la vivienda transmitida como de la adquirida por parte del contribuyente que pretende su aplicación”.

La idea es clara: hay que poner en relación el importe reinvertido con la participación que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda.

3. ¿Qué ocurre si la nueva vivienda es ganancial?

Aquí está la cuestión central. Cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial y no existe una atribución expresa de cuotas, el TEAC considera que, a efectos del IRPF, corresponde un 50 % a cada cónyuge, conforme al artículo 11 de la LIRPF. Por tanto, si una persona vende su vivienda privativa y aporta 300.000 euros procedentes de esa venta para comprar una vivienda ganancial, no puede darse por hecho que los 300.000 euros sean íntegramente computables como reinversión propia.

Debe analizarse qué parte de la nueva vivienda adquiere fiscalmente ese contribuyente.

El propio TEAC establece que la exención se aplicará:

“en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda que se corresponda con el porcentaje de participación que el mismo ha adquirido en dicha nueva vivienda”.

Y, cuando se trata de un bien adquirido con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas:

“será del 50% para cada uno de los cónyuges ex artículo 11 LIRPF”.

4. Un ejemplo para entenderlo

Supongamos que una persona vende su vivienda habitual privativa por 300.000 euros.

Después de casarse, compra junto con su cónyuge una nueva vivienda por 400.000 euros, que adquieren con carácter ganancial.

Los 300.000 euros obtenidos de la primera vivienda se destinan a pagar la nueva.

Aparentemente, la operación sería sencilla:

300.000 € obtenidos → 300.000 € reinvertidos.

Pero el TEAC obliga a realizar un segundo análisis:

¿Qué participación adquiere el contribuyente en la nueva vivienda?

Si la vivienda es ganancial y no existe una atribución específica de cuotas, la referencia fiscal es del 50 % para cada cónyuge. Por tanto, la exención debe calcularse teniendo en cuenta la parte de la nueva vivienda que corresponde al contribuyente, y no únicamente el importe que haya salido de su patrimonio para financiar la adquisición.

5. ¿Qué consecuencia tiene en el IRPF?

La consecuencia puede ser importante. Si el importe fiscalmente considerado como reinvertido es inferior al obtenido con la venta, la exención será proporcional y no cubrirá necesariamente la totalidad de la ganancia patrimonial. Esto significa que una persona puede haber destinado todo el dinero obtenido de la venta a comprar su nueva vivienda habitual y, aun así, tener que tributar por una parte de la ganancia. Por eso, la resolución introduce una distinción que conviene recordar:

• Dinero aportado y porcentaje de propiedad adquirido no son necesariamente lo mismo.

Y esa diferencia puede tener un impacto directo en la tributación.

6. No significa que siempre se aplique el 50 %

Conviene hacer una precisión importante para evitar interpretaciones incorrectas. El TEAC no establece que toda persona que compre una vivienda con su cónyuge solo pueda computar el 50 % de la reinversión. El porcentaje dependerá de la participación que adquiera el contribuyente. El 50 % resulta relevante en el supuesto de adquisición con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas. Por eso, en una operación concreta habrá que revisar el régimen económico matrimonial, la escritura de compraventa, la titularidad de la nueva vivienda, la procedencia de los fondos y el resto de requisitos exigidos para aplicar la exención.

7. Una resolución que aconseja planificar antes de comprar

El criterio del TEAC tiene una consecuencia práctica evidente: la planificación fiscal debe realizarse antes de formalizar la nueva adquisición. Cuando una persona vende una vivienda que es exclusivamente suya y pretende utilizar el dinero para comprar otra junto con su cónyuge, no debería analizar únicamente el precio de venta y el importe de la nueva compra.

También debería preguntarse:

• ¿Quién será titular de la nueva vivienda?
• ¿En qué porcentaje?
• ¿Cuál es el régimen económico matrimonial?
• ¿Qué parte del precio procede de la venta de la vivienda privativa?
• ¿Qué importe podrá considerarse realmente reinvertido a efectos del IRPF?

Una correcta planificación puede evitar que una operación aparentemente sencilla genere una tributación inesperada.

8. La conclusión del TEAC

La resolución no elimina la exención por reinversión ni impide que pueda aplicarse cuando la nueva vivienda se adquiere junto con el cónyuge. Lo que hace es delimitar el importe que puede considerarse reinvertido por el contribuyente en función de la participación que adquiere en la nueva vivienda.

En definitiva, cuando se vende una vivienda habitual privativa y se compra posteriormente otra vivienda con carácter ganancial, hay que mirar algo más que el movimiento del dinero. Hay que mirar también la titularidad.

• Porque, a efectos de la exención por reinversión, aportar el dinero no significa necesariamente adquirir la vivienda en la misma proporción.

📌 Resolución de referencia

TEAC — Resolución de 13 de julio de 2026
RG 00/05896/2025/00/00
Materia: IRPF. Exención por reinversión en vivienda habitual.
Procedimiento: Recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio.

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