Una de las formas más comunes en la actualidad para acceder a la compra de una vivienda es a través del alquiler con opción a compra. Se trata de una de las opciones preferidas por un número mayor de personas debido, sobre todo, a algunas de las facilidades del proceso de compra. Sin embargo, no debemos olvidar que esta opción también conlleva algunas repercusiones económicas tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Se trata de algunos gastos extra en forma de impuestos y diferentes tributos que se deben hacer. Y es que no se debe olvidar que, con este tipo de alquiler, coexisten dos tipos de contrato: el de alquiler y el de compra –venta. Por eso es necesario conocer las particularidades de este tipo de contratos antes de llevarlos a cabo.
La fiscalidad del alquiler con opción a compra dependerá de quién la realice
Una de las claves para entender cómo funciona la fiscalidad en las viviendas de alquiler con opción a compra es saber qué tipo de arrendador realiza el alquiler.
En este sentido, si el arrendador es una promotora o inmobiliaria, el arrendamiento estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido, que deberá abonar el comprador. Si se trata de una vivienda protegida, este impuesto sería con un IVA superreducido del 4%, siendo con IVA reducido del 10% para el resto de viviendas.
Además, en caso de tratarse de un contrato con una promotora, dicho contrato deberá establecer la prima de opción de compra, sujeta al IVA del 21%. Al finalizar el contrato de arrendamiento y formalizar la compra final, la compraventa tributará a un 10% o un 4%, según de qué tipo de vivienda se trate
La segunda opción es formalizar el contrato de alquiler con opción a compra con un particular, y ahí la cosa cambia. Al tratarse de una segunda transmisión de vivienda, la operación no estaría sujeta al IVA sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto debe ser abonado por el arrendatario.
En este caso no es obligatorio establecer el precio por la prima, aunque es recomendable hacerlo. Al finalizar el contrato, si se efectúa la compra, ésta estará sujeta nuevamente al ITP.
¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra para el vendedor?
Para responder esta pregunta, es necesario diferenciar entre lo que percibe el arrendador por el alquiler y por la venta posterior.
En el caso de los ingresos por alquiler, suponen rendimientos de capital inmobiliario para el arrendador, por lo que tributará como el arrendamiento de cualquier inmueble. Sin embargo, la venta final sí que tributa de forma diferente cuando se trata de un alquiler con opción a compra.
En este sentido, existirían dos ganancias patrimoniales: por la concesión de la opción, que se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF).
El segundo tipo de ganancia patrimonial por la que deberá tributar el vendedor es por la transmisión del inmueble. Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial.
Asimismo, también será necesario declarar las ganancias o pérdidas de la venta por separado de los bienes muebles que pudiera contener la vivienda. El valor de la ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión.
