Impuestos y fiscalidad en las viviendas de alquiler con opción a compra

Una de las formas más comunes en la actualidad para acceder a la compra de una vivienda es a través del alquiler con opción a compra. Se trata de una de las opciones preferidas por un número mayor de personas debido, sobre todo, a algunas de las facilidades del proceso de compra. Sin embargo, no debemos olvidar que esta opción también conlleva algunas repercusiones económicas tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Se trata de algunos gastos extra en forma de impuestos y diferentes tributos que se deben hacer. Y es que no se debe olvidar que, con este tipo de alquiler, coexisten dos tipos de contrato: el de alquiler y el de compra –venta. Por eso es necesario conocer las particularidades de este tipo de contratos antes de llevarlos a cabo.

La fiscalidad del alquiler con opción a compra dependerá de quién la realice

 

Una de las claves para entender cómo funciona la fiscalidad en las viviendas de alquiler con opción a compra es saber qué tipo de arrendador realiza el alquiler.

En este sentido, si el arrendador es una promotora o inmobiliaria, el arrendamiento estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido, que deberá abonar el comprador. Si se trata de una vivienda protegida, este impuesto sería con un IVA superreducido del 4%, siendo con IVA reducido del 10% para el resto de viviendas.

Además, en caso de tratarse de un contrato con una promotora, dicho contrato deberá establecer la prima de opción de compra, sujeta al IVA del 21%. Al finalizar el contrato de arrendamiento y formalizar la compra final, la compraventa tributará a un 10% o un 4%, según de qué tipo de vivienda se trate

La segunda opción es formalizar el contrato de alquiler con opción a compra con un particular, y ahí la cosa cambia. Al tratarse de una segunda transmisión de vivienda, la operación no estaría sujeta al IVA sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto debe ser abonado por el arrendatario.

En este caso no es obligatorio establecer el precio por la prima, aunque es recomendable hacerlo. Al finalizar el contrato, si se efectúa la compra, ésta estará sujeta nuevamente al ITP.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra para el vendedor?

 

Para responder esta pregunta, es necesario diferenciar entre lo que percibe el arrendador por el alquiler y por la venta posterior.

En el caso de los ingresos por alquiler, suponen rendimientos de capital inmobiliario para el arrendador, por lo que tributará como el arrendamiento de cualquier inmueble. Sin embargo, la venta final sí que tributa de forma diferente cuando se trata de un alquiler con opción a compra.

En este sentido, existirían dos ganancias patrimoniales: por la concesión de la opción, que se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF).

El segundo tipo de ganancia patrimonial por la que deberá tributar el vendedor es por la transmisión del inmueble. Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial.

Asimismo, también será necesario declarar las ganancias o pérdidas de la venta por separado de los bienes muebles que pudiera contener la vivienda. El valor de la ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión.

Todo lo que debes saber sobre la nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal

De todos es sabido que los pagos en efectivo tienen sus días contados. Prueba de ello es la nueva Ley 11/2021, de 9 de julio, una ley de medidas de prevencióny fraude fiscal, que reduce el máximo de pago en efectivo, situándolo en 1.000 euros. Esta cantidad es la establecida para pagos y cobros realizados en España, mientras que, para los pagos y cobros realizados a nivel europeo, la cifra asciende a un máximo de 10.000 euros

Esta nueva ley, que sustituye a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, relativas a la limitación de pagos en efectivo, ya está en vigor desde el pasado 11 de julio. Desde esa fecha, todo aquel que exceda esa cantidad de pago o cobro en efectivo, se enfrenta a diferentes tipos de sanciones.

¿A qué sanciones nos enfrentamos si incumplimos la nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal?

 

Como hemos dicho anteriormente, todo aquel que exceda el pago o cobro de 1.000 o de 10.000 euros, respectivamente, podría enfrentarse a una sanción administrativa de carácter grave.

La nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal establece en el punto 4 apartado 2, cuál es la base reguladora de esta sanción. En este sentido, se tomaría como base la cantidad de dinero pagada o cobrada en efectivo superior a las cantidades mencionadas anteriormente.

De esta forma, tal como se establece en el punto 5 del mismo apartado, se establece que esta sanción será una multa pecuniaria que equivaldría al 25% de la base de la sanción, salvo que exista algún supuesto de reducción en dicha sanción.

¿Cómo beneficiarse de una reducción en la sanción administrativa?

 

Si desconocías la nueva ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y has realizado pagos o cobros en efectivo superior a 1.000 euros en los últimos meses, puedes beneficiarte de una reducción de la sanción. Para ello, debes realizar el pago voluntario de dicha sanción antes de que te sea notificada.

En caso de hacerlo, el importe de la sanción se reducirá en un 50%. Además de ello, al asumir la responsabilidad renunciarás a formular alegaciones ya que en caso de formularlas se considerarán como no presentadas.

Todo esto da lugar al agotamiento de la vía administrativa y por tanto, a la terminación del procedimiento sancionador desde el mismo día que se realice el pago, sin que sea necesaria una resolución expresa.

¿Cuáles son los nuevos cambios en la tributación por ingresos de rendimiento de alquiler?

Como muchos ya sabrán, cuando se alquila una vivienda a un inquilino y éste la utiliza como su vivienda habitual, sólo deberás tributar el 40% de las ganancias netas obtenidas de dicho alquiler. Sin embargo, esto no siempre es así. Y es que los nuevos cambios que han llegado en la tributación por ingresos de rendimiento de alquiler de la mano de la Ley 11/2021 ponen algunas condiciones para poder optar a ese descuento a la hora de hacer la declaración.

Una de esas condiciones claves e indispensables para obtener este beneficio del 60% en la tributación de rendimiento de alquiler es haber declarado previamente dicha vivienda y los ingresos relativos a ella, algo que no todos los contribuyentes cumplían anteriormente.

¿Por qué cambia ahora la forma de tributación por ingresos de rendimientos de alquiler?

 

Después de mucho tiempo de limbo legal en cuanto a las tributaciones de los ingresos relativos a alquileres, la nueva ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal, publicada en el BOE el 10 de julio de 2021, expone la forma en la que cambia la tributación por bienes inmuebles, así como la tributación por el rendimiento económico de los mismos.

La nueva Ley entrada en vigor el pasado verano refuerza lo defendido por la Agencia Tributaria durante años e invalida la Sentencia del Tribunal Supremo. En dicha sentencia, del año 2020, el Alto Tribunal validaba que los propietarios de viviendas que obtuvieran ingresos de alquiler podrían beneficiarse de una bonificación del 60% en la tributación por ingresos de rendimiento de alquiler, aunque la vivienda no hubiera sido declarada previamente.

La clave para obtener la bonificación: declarar al completo tus ingresos de rendimiento de alquiler

 

Por tanto, y acorde a todo lo expuesto anteriormente, la clave para poder contar con el 60% en la reducción de la tributación por ingresos de rendimiento de alquiler es declarar hasta el último céntimo de ingresos que se hayan obtenido por esta vía.

Y es que, si eres arrendador de una vivienda y no has declarado estos ingresos procedentes del rendimiento de este alquiler, o si el rendimiento neto del arrendamiento es superior al que has declarado ante la Agencia Tributaria, no sólo no te beneficiarás de dicha bonificación. También podrás tener una sanción económica si Hacienda descubre que no has declarado correctamente todos tus ingresos.

¿Cómo tramitar una herencia?

Cuando fallece un ser querido deja, sin duda, un gran vacío en nuestras vidas. Pero además de ese vacío, tras el fallecimiento nos enfrentamos a algunas situaciones incómodas tanto personales como burocráticas que nos hacen más complicada la pérdida de nuestro ser querido. Uno de los trámites más complicados a los que solemos enfrentarnos es el reparto de bienes. Por eso desde aquí queremos facilitar el proceso mostrando los pasos para tramitar una herencia.

Certificados y documentos necesarios para tramitar una herencia

 

Lo primero que tenemos hacer para comenzar a tramitar una herencia es obtener todos los certificados y documentos pertinentes. En este sentido, debemos contar con tres certificados:

  • Certificado de defunción: Se trata del documento que certifica el fallecimiento de la persona. Puede solicitarse de forma gratuita en la Sede del Registro Civil de la localidad del fallecido o bien de forma online en la web del Ministerio.

 

  • Certificado de actos de última voluntad: Con este documento oficial se certifica si el fallecido había realizado un testamento, y de ser así, el nombre del notario ante el que se realizó. Este certificado puede obtenerse a partir de 15 días tras el fallecimiento y puede solicitarse en las oficinas del Ministerio de Justicia o a través de su web.

 

  • Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento: Este documento sirve para conocer si el fallecido tenía algún seguro de vida y en su caso quién sería el beneficiario del mismo. Al igual que el certificado anterior, puede obtenerse a partir de 15 días tras el fallecimiento y puede solicitarse en las oficinas del Ministerio de Justicia o a través de su web.

 

Obtención del documento del testamento o declaración de herederos

 

Una vez que tengamos el certificado de actos de última voluntad, sabremos si el fallecido realizó o no un testamento. En caso afirmativo, debes ir a la notaría donde se realizó el trámite para pedir una copia autorizada. Para ello, deberás entregar los certificados ya mencionados.

Si el fallecido no había dejado testamento, es necesario realizar una declaración de herederos para tramitar una herencia. Para ello, si eres familiar directo, es necesario acudir a una notaría y aportar los certificados y documentos necesarios. Además, deberás contar con dos testigos que certifiquen tu parentesco con el fallecido, así como la inexistencia de otros herederos. En caso de no ser familiar directo, este trámite deberás realizarlo en el Juzgado de Primera Instancia

 

Reparto de la herencia y pago de impuestos

 

Antes de proceder al reparto de la herencia, es necesario realizar un inventario de los bienes, derechos y deudas del fallecido, sobre todo cuando no existe un testamento que lo acredite. Para ello, es necesario aportar certificados catastrales para acreditar los bienes inmuebles, así como certificados de cuentas bancarias entre otros.

Una vez realizado este inventario de forma rigurosa, el siguiente paso para tramitar una herencia es el reparto de la misma entre los herederos. Este reparto quedará registrado en el llamado “cuaderno particional”.

Tras el reparto, llega el momento de ponerse al día con la liquidación y el pago de impuestos. En este sentido debes tener en cuenta dos tipos de impuestos:

  • Impuesto de sucesiones: Este impuesto, que debe pagarse dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, es diferente en cada comunidad autónoma. Puede solicitarse una prórroga en el tiempo de cobro, aunque se abonarán intereses.

Plusvalía: Si has heredado bienes inmuebles, es necesario realizar el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía. Este pago se realizará en el Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el inmueble.

Conoce todas las claves de la nueva reforma laboral 2022

Tras varios meses de intensa negociación, a principios de este mes de febrero el Congreso aprobó, tras una ajustada y polémica votación, la nueva Reforma Laboral 2022. Esta nueva reforma, que pretendía derogar por completo la norma de 2012, finalmente ha cambiado algunos de sus puntos, centrándose sobre todo en 3 puntos clave que son: la negociación colectiva, la contratación temporal y los mecanismos internos de ajuste.

Pero no son las únicas claves de la nueva norma que lleva en vigor desde diciembre en forma de decreto ley.

Claves de la nueva Reforma Laboral

 

A continuación, vemos algunas de las claves para entender la nueva reforma laboral:

  1. Los convenios colectivos cobran mayor relevancia: Uno de los grandes cambios de la nueva reforma laboral es que el convenio de empresa deja de tener prioridad en materia salarial. De esta forma, los convenios colectivos cobran mayor relevancia ya que recuperan su ultra actividad indefinida, es decir, seguirán en vigor una vez caducados)
  2. Cambio en el tipo de contratos laborales: La nueva norma establece la eliminación del contrato de obra y servicio. Los contratos actuales podrán seguir en vigor durante un máximo de 6 meses desde la aprobación de la norma. Además, los contratos temporales por circunstancias de producción no podrán durar más de 6 meses.
  3. Conversión de contrato temporal a fijo: La nueva reforma laboral establece que los contratos temporales que acumulen 18 meses de trabajo en un periodo de 24 meses en la misma empresa será convertido en fijo con independencia de que haya cambiado de puesto.
  4. Mayor penalización por contratos cortos:Los contratos temporales inferiores a 30 días tienen una cotización a la Seguridad Social adicional de 26 euros cada vez que se den de baja. Además, se perseguirán más las infracciones por uso indebido de contratos temporales.
  5. Apuesta por los contratos fijos discontinuos frente a la temporalidad: Para trabajos de naturaleza estacional que cuente con un periodo fijo de ejecución se apostará por este tipo de contrato.
  6. Variedad de contratos formativos: la nueva reforma laboral establece dos tipos de contrato formativos diferentes: el de alternancia, que se puede compaginar con los estudios hasta los 30 años, y el de prácticas profesionales.
  7. ERTE: Para los nuevos ERTE se fijan exoneraciones en las cotizaciones a la Seguridad Social del 20 % condicionadas a la realización de acciones formativas.

Los autónomos ya pueden deducirse las comidas de trabajo con sus clientes

Si eres autónomo, seguro que una de las grandes preguntas que se te pasarán por la cabeza es qué tipo de gastos puedes deducirse como gastos de empresa de cara a Hacienda. Uno de los que más conflictos ha generado en los últimos años entre empresas y la Agencia Tributaria son los gastos de las comidas de negocios. Sin embargo, el tribunal Supremo ya ha dictado sentencia y los autónomos ya pueden deducirse las comidas de trabajo con sus clientes.

Esto ha sido posible gracias a la sentencia 458/2021 dictada por el Tribunal Supremo. Gracias a la nueva norma, los trabajadores por cuenta propia podrán deducirse todo tipo de gastos derivados de comidas, cenas o regalos a clientes y proveedores sin necesidad de justificar un ingreso para el negocio.

Algunas claves para entender la nueva norma que afecta a los autónomos

 

La nueva norma aprobada por el Tribunal Supremo ha supuesto un antes y un después en la tributación de los autónomos, al menos en cierta medida. Y es que, a pesar de este evidente avance, los trabajadores por cuenta propia continúan encontrándose con muchos escollos a la hora de deducirse algunos gastos de empresa.

Otra de las claves para entender esta nueva norma es que los autónomos deben justificar el gasto de la comida o cena que quiera deducirse. De esta forma, pueden elegir entre una serie de formas para esta justificación de gasto. Algunas de las formas de justificación válidas tras la aprobación de esta sentencia son:

  1. Un email o correo electrónico en el que el autónomo o empresario le comunica al cliente o proveedor que va a enviarle un detalle o que va a invitarle a comer o a cenar
  2. Un mensaje de texto tipo sms o a través de una app de mensajería instantánea como WhatsApp o Telegram
  3. Una llamada telefónica
  4. Que el nombre de ese cliente o proveedor aparezca en la lista de habituales del negocio.

Por tanto, gracias a la entrada en vigor de esta nueva norma dictada por el Tribunal Supremo, los autónomos ya no estarán obligados a justificar un beneficio real tras el gasto a deducir, tal como se especificaba en la normativa tributaria, sino que sólo será necesario demostrar que realmente esa comida ha existido con un cliente mediante algunas de las vías mencionadas anteriormente.

Año nuevo, gastos nuevos: Subida de impuestos en 2022

Malas noticias para nuestros bolsillos. Durante el mes y medio que ha pasado desde que entramos en el nuevo año, hemos podido comprobar con miedo e incertidumbre cómo los precios no paraban de escalar. El precio de la luz, el gas, los carburantes etc son solo algunos ejemplos de subida de precios a los que hay que sumar una nueva subida de impuestos.

La mayoría de estas subidas entraron en vigor el pasado mes de enero y afectan a un gran número de sectores. Entre ellos, suben el IRPF, el Impuesto de Sociedades o el Impuesto de matriculación. Pero no son los únicos.

¿A qué sectores y afectará la nueva subida de impuestos?

 

Uno de los principales sectores afectados por esta subida de impuestos es el sector empresarial, ya que sobre las empresas recaerá un mayor aumento de la presión fiscal. A continuación, detallaremos cuáles son los impuestos que se verán incrementados este 2022:

  • Impuesto Sobre Sociedades: Desde el pasado enero, los nuevos Presupuestos Generales del Estado han fijado un tipo mínimo del 15% para Sociedades. El aumento de este impuesto afectará de manera directa a las empresas que facturen más de 20 millones de euros. Esta nueva subida generará una recaudación de aproximadamente 50 millones de euros al año.
  • IRPF: Otra subida de impuestos notable es la que se aplica al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta subida se aplicará a los tramos más altos y afectarán a alrededor de 36000 contribuyentes, un 0,17% del total.
  • Planes de Pensiones: En los nuevos Presupuestos generales del estado se establece que la aportación individual máxima en los planes de pensiones privados con derecho a reducción del IRPF se reduce de los 2000 a los 1500 euros. Sin embargo, las aportaciones para los planes de empresa aumentaran hasta los 8500 euros.
  • Impuesto de Matriculación: Comprarse un coche nuevo también será algo más caro este 2022 por la subida de impuestos del impuesto de matriculación, vinculado al ciclo de homologación WLTP. Esta nueva reforma fiscal supondrá un incremento de unos 1000 euros en el precio final del vehículo.
  • Valores del Catastro: El Impuesto sobre el Patrimonio, Sucesiones y Donaciones (ISD) y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) también cambia la forma de calcular su base imponible. A este respecto se aplicarán factores de minoración del 0,9, afectando a todo tipo de inmuebles comprados a partir del 1 de enero de 2022.

📣EMPRESAS Y AUTÓNOMOS PODRÁN PEDIR AYUDAS PARA LOS GASTOS FIJOS QUE HAN PAGADO DURANTE LA PANDEMIA

Con el fin de aliviar la situación de las empresas y autónomos se han modificado los requisitos de dichas ayudas para así aumentar el número de beneficiarios para las mismas.

Junto al cambio de modificaciones, se ha ampliado la convocatoria de solicitud hasta el 20 de octubre 2021.

 

Por lo cuál, los autónomos y las empresas podrán pedir ayudas a la Junta de Andalucía para compensar los gastos fijos que hayan abonado durante la pandemia (luz, agua, suministros, alquileres, renting o similares).

 

Se han establecidos tres conceptos a los cuales acogernos para poder optar a la subvención:

 

  1. Deudas y pagos a proveedores y otros acreedores, financieros y no financieros pendientes de pago, siempre y cuando éstos se hayan generado en dos tramos, del 1 de marzo del 2020 al 31 de mayo de 2021 y entre el 1 de junio de 2020 y el 30 de septiembre de 2021. Estas deudas deben proceder de contratos anteriores al 13 de marzo de 2021 y abonarse con fecha posterior al final de cada tramo.

 

  1. Compensar los costes fijos ya pagados. incurridos entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021, que procedan de contratos anteriores al 13 de marzo de 2021.

 

  1. Pérdidas generadas entre el 1 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021. No obstante, aquellas empresas que se acojan a este último concepto para solicitar la subvención no podrán acogerse a los dos anteriores.

 

 

Para acceder a estas subvenciones, debemos elaborar una solicitud la cual incluye una declaración responsable y la autorización para que la Junta pueda consultar sus datos fiscales en el Ministerio de Hacienda.

 

¿Necesitas más información?

¡Te ayudamos! 👇💬

 

 

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AVISO PARA LOS REZAGADOS EN RENTAS

¡Buenos días!

Esta vez nos pasamos por aquí para avisar a los más rezagados:

Este es el último mes para presentar la declaración de la Renta.

Queda poco tiempo pero, ¡que no cunda el pánico!

➡️El 25 de junio es el último día para domiciliar las declaraciones con resultado a ingresar

➡️El 30 de junio es el último día para presentar la declaración de la renta

Así que si aún no la has hecho… ¡te ayudamos!

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CUOTA DE AUTÓNOMOS ACTUALIZADA

Recordamos que el 1 de junio se actualizará la cuota de la Seguridad Social de los autónomos.
Se llevará a cabo cuando se efectúe la subida del Salario Mínimo Interprofesional 2021 💹

Dicha cuota se quedará así:

➡️Si se cotiza por la base mínima: 289,00€/mes

➡️Si se cotiza por la base máxima: 1.245,45€/mes

Si te surge alguna duda contáctanos📱💬

Y para terminar os dejamos una frase inspiradora 😉

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